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全行业围堵不奏效,链家系 “全村的希望”贝壳集团要上市了

2020-7-26

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房产中介走到今天,也终究成了一个互联网故事——需要拿现金流和流量说话。、,所以链家系“缩进”了贝壳里。高估值背后,上市后贝壳集团将面临着更大的盈利压力。

成立仅2年时间,链家系的贝壳集团要上市了。

 

7月24日晚间,贝壳集团正式向美国证监会提交IPO文件,股票代码为BEKE。招股书显示,贝壳集团创始人左晖持股28.9%,为第一大股东。其次为腾讯持股12.3%,软银10.2%、高瓴资本5.3%。

 

2年多的时间里,贝壳找房GTV(原价交易额) 提高到212.8 百亿人民币。仅看交易额,贝壳集团是目前中国最大的房屋交易和服务平台,甚至是继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。如果能成功登陆纽交所,贝壳找房将成国内居住服务平台第一股。根据贝壳集团在3月份Pre-IPO完成后的估值140亿美元,这也很会成为本年度中概股最大规模的一次IPO。

 

与此同时,过去三年,贝壳一直处于亏损状态:2017年净亏损达5.38亿元,2018年缩窄至4.28亿元,但到了2019年,净亏损同比暴增409.35%,达21.80亿元。受疫情影响,2020年一季度净亏损扩大到12.31亿元。

 

曾经背靠链家系,而现在贝壳集团已经成为左晖最为亮眼的招牌,也担负了他签下的链家5年内上市对赌协议的重任。

 

虽然至今未能盈利,但贝壳找房的发展,是传统线下房产交易服务向全面互联网化的数字房地产交易平台的一次尝试。但就如左晖所说,“我们更认为一个成功的IPO取决于公司的价值而非其他。”

 

贝壳:惹怒全行业的一次转型

 

2017年,链家最初宣布上线贝壳找房App,引发了全行业的震动。

 

贝壳找房大平台上线,意味着这家传统的线下房产中介向线上平台发起进攻,从直营模式转变为平台模式,面向各个中介品牌开放。

 

最初,贝壳找房就表达出野心,宣布“不久的将来赋能100个机构品牌、服务100万以上的经纪人,解决整个行业的服务痛点。”

 

贝壳找房上线时,业内却充满质疑——链家系做房产服务平台,相当于既做运动员,又做裁判员。因为链家本身已经有一个庞大的经纪人体系,对于其他中介品牌来说,链家是竞争对手。那么加入贝壳平台,是否能获得应有的流量支持,是一个未知数。

 

在最初上线的一年多时间里,贝壳并没有获得太多大型中介品牌的加持。甚至还遭受了抵制。

 

其中,反应最激烈的是大型中介机构以及58同城为代表的信息平台。

 

以58为例,最初并没有自身的房产经纪人体系,只是一个聚合平台,但是2015年收购安居客之后,58迅速成长领先的房地产交易平台,这也是58集团内部仅次于招聘的高营收板块。贝壳的出现,是对其核心业务的直接挑战。

 

2018年6月,贝壳找房正式上线仅2个月,58集团拉上中原、我爱我家、麦田等二手房中介组建了“真房源”联盟,这一个联盟也被业内称为“反链家系联盟”,有些像贝壳找房示威的意味。当天,58同城CEO姚劲波和左晖还在朋友圈中互相揶揄。

 

 
 

 

姚劲波多次公开称,贝壳正在破坏原有的行业生态,“有的公司希望这个行业里的公司全死掉,只有我活着,这种想法是不对的”。

 

之后,58在2018年第三季度的财报中提到,目前58同城、安居客、赶集服务的经纪人数量已经超过110万,而贝壳找房的经纪人数量可能还在十万多级别。

 

但是,贝壳找房的成长速度,却让业内措手不及。

 

根据招股书显示,截止2020年6月30日,贝壳找房平台上拥有265个房地产经济品牌、超过42000家线下门店,代理人数超过45万,遍布103座城市。增长速度超过了58系。

 

 
 

究其原因,对有技术和场景需求的中小型经纪公司,贝壳吸引力相当可观。因为中小公司长期缺乏独立做大的基础,急需平台力量整合资源。

 

其中,最有代表性的是德佑。这是一家诞生时间早于贝壳的链家系加盟品牌,在最初一年贡献了贝壳近一半数据,15个月内吸引9万经纪人开出1万多家门店,其后9个月爆发性增长9000店。德祐的发展模式就是大规模链接中小型中介,并且下沉到三四线城市。这对订单量和成交量的提升有重大意义。

 

但是,要笼络行业里的大玩家,无论是说服入伙、还是融合转变,都需要更高时间成本。初期,贝壳找房也要依托链家实现交易,与大公司的冲突依然明显。

 

伴随着贝壳的销量和影响力提升,最初加入58联盟的21世纪地产等大平台也放弃了之前的策略,转而加入了贝壳平台。但是我爱我家等行业巨头,依然没有松动。

 
 

在这个期间,贝壳找房很多新制度也一直围绕消除其他中介品牌的顾虑。比如推出经纪人合作网络——ACN。经纪人完成的每一笔交易,代理商可以分为主代理商和合作代理商两种角色,主代理商有权决定代理服务的价格以及确定其他合作代理商的角色及贡献。这个体系最大范围减少品牌的控制。

 

6亿对赌:链家缩进贝壳

 

从年初开始,关于贝壳IPO的消息一直不断。对于左晖来说,这个2年前倾力投入的转型,其实是链家系整体的寄托。

 

2016年4月,链家在B轮融资时,左晖与投资人签订对赌协议——链家需要在5年内完成IPO。2019年,链家的投资方股权通过镜像平移到贝壳。2020年,已经逼近左晖对赌的最后期限。

 

贝壳的快速发展并不是凭空而来。这背后是左晖转型的决心。

 

2018年链家的战略讨论会上,左晖提出必须立刻将线上流量与地面网络结合,才能抢跑对手。贝壳上线后,外界甚至传出“贝壳掏空链家”说法的由来——左晖短期内抽调了链家精兵强将的70%~80%至贝壳,同时从各互联网大厂招兵买马。

 

从贝壳的团队配置上来看,CEO彭永东,链家网COO王拥群都是链家系的老人。

 

同时,早在链家时期,左晖已经为转型线上做了准备。

 

2014年,左晖与“搜房网”决裂,独自创立链家品牌时,就已经在利用融资快速收购和扩张。之后的2年中,链家开启先后收购、合并了上海德佑地产、北京易家地产、深圳中联地产、杭州盛世管家、广州满堂红和成都伊诚地产等等,用左晖的话,是“把行业内靠谱的中小型中介品牌都收购了”。同时,也把万科等大房产品牌拉入合作阵营中。

 

 
 

 

随着互联网端口的费用不断上涨,中介品牌也开始建立自己的线上渠道,但是苦于自建平台前期的流量问题,还需要借助于58等线上平台来引流。这期间,链家得益于提前布局和资本助力,成为唯一走出互联网“阴影”的中介品牌。转型贝壳前,来自链家网促成的二手房买卖占比已经达到整体成交量的30%。由此,最早面对58的抵制,贝壳并不惧怕。

 

一定程度来看,贝壳找房继承了链家所有的优势资源,加上收购了大量的中介公司之后,必然会根据自己的标准建立“真房源”,从地理布局上链家有一定优势,这样形成一个依托“链家系”的小中介的生态。

 

2019年开始,左晖开始逐渐把链家系“收纳”进贝壳体系中。上市前,德佑和链家体系也都整合入贝壳集团统一管理。

 

招股书写到:“我们拥有并运营中国地产经纪领先品牌链家,它是贝壳平台上不可分割的一部分。”

 

盘古智库高级研究员江瀚对全历史提到,按照左晖的想法,其实链家被装在了贝壳的IPO框架中。贝壳也找房因此从一个轻资产的互联网产品,成为了链家系的核心贝壳集团。

 

亏损下的信心——二手房的刚需和腾讯的注资

 

成立至今,贝壳找房的连续亏损是事实。

 

根据招股书,开支主要来源于营销支出、行政支出和科研支出。其中,行政支出占到大头,包括员工工资、办公室费用、招聘及训练费用等。值得注意的是,贝壳一直将中介专业化训练放在较重要的位置,邮件里专门的培训学校。同时,用户VR看房等技术升级的研发支出也在提高。

 

同时,2020年第一季度,受新冠疫情影响,尤其写字楼等成交量降低,是导致亏损增加主要原因。

 

同时,从成本侧,贝壳成本中占比最大的为佣金及内部补偿费用,第二大块为佣金分割。

随着 2019 年贝壳找房业务的增长,这两部分费用都出现了大幅度上升。

 

 
 

 

佣金比率高,贝壳的毛利率降至在24% ,加上经营费用同样高企,这是贝壳最终难以实现盈利的重要原因。这也意味着,随着GTV的增加,亏损也很可能继续增加。

 

贝壳集团在亏损下依然高估值IPO,主要信心是来源于其聚焦的二手房交易市场前景广阔。

 

从招股书公布的数据来看,二手房交易也是贝壳的主要营收来源。2019年营收高达246亿。排名二三位的业务分别是新房交易服务和新兴及其他服务,2019年营收分别203亿元和12亿元。

 

2019年11月,左晖在贝壳的新经纪峰会上做出预测,整个新房市场未来5年会从15万亿萎缩到12万亿甚至会更小,二手房市场会从六七万亿增长到10万亿。

 

“很幸运的是,我们做交易市场的仍处于增量市场中。”左晖总结。

 

灼识行业咨询有限公司报告显示,中国住房市场规模预计到2024年将达到30.7万亿元。随着中国住房市场的供求关系变得更加平衡,房地产经纪服务将拥有更大的市场机会。预计到2024年,中国住房市场的经纪服务渗透率将从2019年的47.1%增长到2024年的62.2%。

 

江瀚认为,把贝壳找房看做一家互联网化的公司,没有实现盈利实际上并不是问题,只要能够保证现金流的稳定和长期的可持续发展。“贝壳找房的商业模式在行业里,是具有很好的前景。”

 

贝壳集团的另一个信心来源,是腾讯系的支持。

 

腾讯2016年参与了链家的B轮融资;2017年3月,马化腾拜访链家总部,并以战略投资者的身份继续加码链家。之后,腾讯也参与了链家旗下自如的独立融资。

 

贝壳找房成立后,业内也一直猜测腾讯会压注。果然,2019年7月,腾讯参与了贝壳的D轮融资,领投8亿美元。此后,腾讯也在D+轮,也是Pre-IPO阶段再次投入近5亿美元。

 

对于出身传统地产中介行业的链家来说,腾讯的投资,不仅是给予资金支持,还有互联网专属的流量等资源支持。2019年,贝壳找房正式加入微信钱包“九宫格”(现改为十二个),接受微信的特殊引流。

 

 
 

 

尽管腾讯也是58同城的大股东,还参与了58到家(快狗打车)的投资。即使看微信钱包的布局,也有来自58系的转转二手交易平台。但是,微信还是把唯一的房产交易平台留给了链家。

 

看来,房产中介走到今天,也成为一个互联网的故事,需要用现金流和流量说话。贝壳提前准备和强大的整合资源的能力,走出了自己的路,获得了资本青睐。这也意味着,上市后,贝壳也面临着更大的盈利压力。

马程

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