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恒大上书疑云:紧急辟谣后标普连夜降级,负债大到不能倒?

2020-9-25

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现在的恒大,虽然大而不倒,却在市场、政策、战投伙伴的全面高压下,步履蹒跚。

9月24日,一份疑似恒大向广州省政府求救报告在网络上广为流传,引发全行业的热议甚至可以说恐谎。

 

该文件内容显示,截至2020年6月30日,恒大集团有息负债余额达8355亿元,公司须在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金,并支付137亿元分红。并称恒大恳请支持重大资产重组,若重组未能完成,可能引发一系列系统性风险。

 

“太牛了,这是倒逼监管啊。”一位地产业人士说。

 

9月24日晚,在事件迅速发酵半天后,恒大集团在官网辟谣,称“相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤,对恒大造成严重的商誉损害。恒大强烈谴责,已向公安机关报案。”

 

声明发出后,财新网等媒体指出,虽然恒大声明否认了文件真实性,但高负债是房地产企业共同面临的问题,恒大尤其紧迫。除去疫情带来的销售放缓,恒大本身还面临着4年前与深深房借壳上市的业绩对赌压力。与此同时,下半年,监管部门“三道红线”的融资新规落地,踩中三道红线的恒大真切感受到资金压力。

恒大发布公告辟谣。图/恒大集团官网
恒大发布公告辟谣。图/恒大集团官网

此前,恒大的半年财报业绩会上,“新战略”的实施也被提到了新高度,恒大已经采取“以价换量”“配股融资”以及“分拆上市”等方式来多渠道降负债。

 

结合近日恒大的频频动作和尴尬处境,第一财经、财新网等多家媒体表示,“文件”中列举的诸多数据虽并非恒大集团债务全貌,但也并非全是空穴来风。尤其对于恒大地产资产重组事宜,应该真实存在。

 

就在文件爆料当晚,国际评级机构标普宣布,由于流动性原因,将恒大集团评级从B+/稳定调整为B+/负面。

 

高负债:达摩克利斯之剑

 

“高负债”的确是恒大必须解决的燃眉之急。

 

为了降低杠杆,恒大于今年3月份提出新战略,彼时许家印在业绩会上宣布,“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施 ‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

 

其中, “高增长”是要实现销售高速增长,2020年要实现销售8000亿元,到2022年要实现销售1万亿元;“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右;而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

 

同时,恒大也提出陆续分拆优质资产上市,实现公司权益增长。恒大旗下物业公司已于此前引战投入股235亿港元,预计降低负债率19个百分点。

 

8月,据媒体报道,恒大计划分拆物业管理业务在港上市,最快2021年上半年挂牌,集资额达10亿至20亿美元。9月18日,刚刚完成一轮40亿港元融资的恒大汽车发布公告指出,恒大汽车股东会建议发行人民币股份在大陆科创板上市。

 

目前来看,许家印的战略还没有完全实施,就赶上了“史上最严债务管控政策。

恒大集团董事长许家印 图/视觉中国
恒大集团董事长许家印 图/视觉中国

按照监管层近期的要求,对房地产融资的管理,主要以“三条红线”为标准,具体指剔除预收款后的资产负债率大于70%; 净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,然后实施差异化债务规模管理。

 

此前,根据恒大集团财报,2019年以来,负债情况已经持续恶化。根据恒大集团2019年末业绩,及2020年未经审计的年中业绩,恒大集团剔除预收款后的负债率、净负债率分别为77.9%、181%和83%、159%,负债结构虽有优化,但仍不达监管预期。同时,恒大公开的平均负债成本不断走高,已近9%。

 

这意味着恒大的负债率,全部踩中三条监管红线,只能自己拼命打折卖房。这个秋天,即使普通民众也能直观感受到,铺天盖地的“七折卖房”宣传。此前,许家印曾亲自宣布,自9月7日起至10月8日,恒大全国楼盘全线7折,并透露“金九银十”两个月,每个月销售目标1000亿元,总销售额要冲刺2000亿元。

 

就在上书文件传出的前一天,9月23日晚间,恒大地产集团公告,发行2020年公开发行公司债券,募资40亿元。

 

延误4年的回A之路

 

高负债背后,还牵扯到恒大一场四年前的交易。

 

2016年10月,恒大集团启动与深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司(简称深深房)的重组上市。

 

但近四年时间过去,恒大重回A股的计划仍未达成。

 

9月20日,深深房曾发布公告称,因筹划的重大资产重组事项尚存在较大不确定性,将继续停牌。截止目前,深深房停牌已超过4年。深深房在公告中表示,“由于重大资产重组涉及深圳市国有企业改革,交易结构较为复杂,属于重大无先例事项,重组方案还需进一步沟通与论证。”

 

2017年,为完成重组,恒大接连完成三轮引资共计1300亿,引资完成后,中信、山东高速、深业集团、苏宁、中融等特大型国有企业集团及民营企业成了恒大地产的股东,合计获得恒大地产扩大股权后约36.54%的权益,而恒大集团以63.46%权益继续把持恒大地产的控股地位。

图源/视觉中国
图源/视觉中国

这些战投都与恒大签订了对赌协议,其中包括高盈利的业绩承诺和股权回购承诺。如重组不能如期完成,恒大需在2021年1月31日前向战略投资者偿还本金并支付137亿分红。

 

现实中,股东之一的苏宁已经率先向恒大施压。在9月18日的投资者会议上,苏宁管理人士表示,若2021年1月恒大地产不能如期在境内重组上市,苏宁计划行使相关条款,要求拿回200亿元战投金。

 

在那封已经被辟谣的文件中,恒大透露了重组延迟的压力,“1300亿由权益变为负债,资产负债率将大幅攀升至90%以上,可能导致恒大地产现金流断裂。”

 

行业通病待解

 

虽然恒大已经辟谣,但这张标明负债高达8355亿文件的泄露,还是引发了业内恐慌。

 

要知道,恒大地产董事长许家印的老家河南省,2019年全年的财政收入为4041亿元,位列全国第八位。而恒大要付息的债务总额甚至是河南全省两年的财政收入总和还多。

 

房企高负债率并非恒大的“独家问题”。

 

2019年,龙头房企的负债规模呈现持续增长态势。从负债总额看,截至2019年末,中国恒大、碧桂园、万科总负债规模均超过万亿元,分别约为1.85万亿元、1.69万亿元、1.46万亿元;资产负债率分别高达83.75%、88.54%、84.36%。

 

其中,万科负债总额14593.5亿元,同比增长12.87%。其中,有息负债合计 2578.5亿元;有息负债又以中长期负债为主,一年以上有息负债1639.7亿元,占比为63.6%。融创中国2019年总负责超过8465亿元位居第四位,华润置地、龙湖集团、中国海外发展、新城控股等负债均超过4000亿元。

 

在衡量负债水平时,需要参考净负债率。公开数据显示,2019年富力地产、融创中国、中国恒大等头部房企的净负债率处于高位。

房企2019年净负债率排名。图源/CBN数据
房企2019年净负债率排名。图源/CBN数据

其中,泰禾集团净负债率一度高达243.76%,属业界最高。今年4月30日,泰禾集团一度收到深交所关注函,主要关注的问题包括业绩下滑、负债高企等。此后,泰禾集团董事长黄其森,还因旗下公司债务纠纷多次被列入失信被执行人和“限高”名单。

 

相比大企业,更多中小企业面临高负债。据人民法院公告网,今年以来已有逾百家地产公司宣布破产。

 

马程

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