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为何房企纷纷拆分物业板块上市?

2020-11-29

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恒大再次刷新了记录。

又有一家房企拆分业务板块上市。

 

11月27日,据港媒引述瑞银指,瑞银作为牵头保荐人为恒大物业上市完成定价,恒大物业最终定价为8.8港元,集资142.7亿港元。这对于处于降负债关键期的恒大来说意义非凡。

 

今年以来,知名开发商纷纷分拆物业上市。例如,世茂、华润、融创、恒大、广州国企越秀地产等等。与此同时,不少主业非房地产的上市公司或央企,纷纷剥离旗下房地产业务,主要原因来自证监会为涉房地产业务上市公司设置的再融资障碍。

 

与此对比的是,据不完全统计,截至今年10月初,今年在港股主板成功上市,主营业务为房地产开发,而非物业服务、代建的房企仅有2家,分别为汇景控股和港龙中国。而在2018-2019两年间,共有13家房企成功上市。

 

拆分物业板块上市,是房企在面临“三道红线”监管新规和普遍融资难的现状下不得不走的一步。 有房产分析师指出,如果物业板块不进行分拆,一定程度上是对地产业务的约束,也会间接约束物业管理业务的发展。

 

冰封2020

 

2020年8月20日,住建部和央行召开了重点房企座谈会,明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。这次管理制度中出现的“三道红线”分别是:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比不得小于1倍。

 

房企对“三道红线”的踩线情况直接影响了其有息债务扩张规模。根据规定,如果三道红线全部触及,房地产企业的有息负债就不能再增加;触及两条,有息负债规模年增速不得超过5%;触及一条,增速不得超过10%;均未触及,不得超过15%。

 

万科董事会主席郁亮9月26日表示,“三道红线”发布后,行业的游戏规则都将改变,“我觉得就是管理红利时代了,因为金融红利时代已经结束了,很明确画句号了。”郁亮提到,“三道红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的出台。

 

根据2019年底恒大的财报,恒大剔除预收款后的资产负债率为83%、净负债率为159%、现金短债比为0.61,三条线全踩中。与恒大一起全踩中的还包括融创、绿地、富力和华夏幸福。

 

众所周知,“降负债”已成为中国恒大的主要战略目标之一。此前,恒大集团董事局主席许家印在2019年业绩会上宣布,恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。过去数年,中国恒大以高杠杆为经营策略,用大量买地来扩充规模,公司净负债率一度超过200%。

 

恒大物业单独拆分上市,就能让恒大地产通过资产增值方式来降低债务风险。

 

国泰君安研报称,房企通过分拆旗下盈利能力较强业务上市,尤其是物业业务,可以减轻自身融资压力,获得新利润增长点,并改善流动性。

 

据华泰证券预估,物业和汽车的上市将有望为恒大新增约500亿的现金流。按照恒大总裁夏海钧此前的说法,恒大物业一旦完成拆分上市,中国恒大的净负债率将下降19%。

 

不仅恒大一家采取“曲线救国”的方式。11月8日,华润万象生活通过港交所上市聆讯;11月19日,融创服务正式挂牌上市;11月22日,远洋服务通过港交所上市聆讯;11月23日,恒大物业开始招股,并计划于12月2日正式挂牌。目前"碧万恒融"四大房地产头部公司中,仅剩仅万科物业缺席,暂无上市计划。

 

而从上市记录一再被打破,也能看出急需融资的房企们的迫切。从公布招股书到通过聆讯,融创用了81天,世茂用了104天、华润用了74天。

 

恒大再次刷新了这个记录:9月29日,恒大物业在港交所提交招股书,11月15日就出最新公告表示通过港交所聆讯,前后历时仅47天。

 

房企融资难度大、成本高

 

众所周知,A股“冰封”地产股由来已久。

 

2018年10月,证监会推出的《再融资审核非财务知识问答》第8条明确提及,主营业务为房地产(包括住宅地产、商业地产)的上市公司,或者主营业务虽不属于房地产,但是目前存在房地产业务的上市公司申请再融资,为防止募集资金变相用于房地产业务,暂不推进审核。

 

再早之前,证监会曾于2015年明确提出,根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号文)和2013年《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的规定,对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,将暂停上市、再融资和重大资产重组。

 

转战港股是房企为数不多的选择。2018年以来,有正荣地产、中梁控股、新力控股等千亿级房企,也有大发、港龙、德信等百亿级房企,处在成长期的中小房企急需上市来打开融资渠道,降低融资成本。

 

但打开港交所等候聆讯的企业名录发现,仍然有11家房企正在苦苦排队。领地控股、上坤地产在第一次申请失效后,补充上相关财务数据再战IPO;万创国际已经是第四次冲击IPO失败;海伦堡地产、奥山控股也两次冲击未果。

 

从今年港交所对内地房企IPO的通过率就已明确传递出“收紧”信号:今后内地房企到香港资本市场IPO,将越来越难。

 

图片来源:视觉中国
图片来源:视觉中国

华泰证券研报分析,房地产融资规模的持续增长在经历几十年发展后,占比仍在创新高。尤其在整体经济增速下行、全国房地产资产价格处于高位的背景下,市场流动性仍在通过各种合规或不合规的渠道流入房地产领域,地产相关融资所占比重持续快速提升所带来的风险,以及对其他行业的挤占是需要关注的,这也是近两年房地产融资政策的初衷所在。

 

而随着融资监管收紧,近两年重点房企有息负债规模增速普遍开始下降。TOP100房企的有息负债规模增速自2018年起连续下滑,由2017年的40%降至2019年的18%,创下08年以来的历史性低点;TOP10的有息负债规模则是自2017年起连续3年下滑,由2016年的54%降至2019年的12%。

 

不仅难度大,从成本上看,过去几年房企的融资成本也居高不下。

 

据克而瑞数据,截至2020年9月,房企新增债券类融资成本6.09%,境外债券融资成本为7.97%。2019年5月17日,银保监会发布了23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。此后相关融资监管愈加收紧,直至四个月后,国务院常务会议上提到的专项债资金,仍在强调不得用于房地产相关领域。

 

2019年8月,融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上坦言,“我认为此次融资端收紧是一个颠覆,史无前例的。地价是下行趋势,房价压力比较大。”房企的融资成本必然走高已成为业内的共识,而且数据也在证实这一走势。

 

据新京报、亿翰智库联合发布的《2019上半年上市房企融资成本TOP30》数据显示,2019年上半年,30家典型房企的平均融资成本5.78%,较2018年末的平均融资成本5.7%,上升0.08%。

 

中原地产的数据显示,2015年之后,典型上市企业国内发债利率从最低约3.5%提升到6.5%,尤其是房企最高发债利率提升显著。2018年,恒大以13.75%的利率发行美元债。2019年7月,泰禾以15%利率发行美元债,创下2019年发债利率新高。

 

而今年“三道红线”颁发所释放的信息进一步表明,即便是大型房企“増息”的门槛也将极大提高,本就处在夹缝中生存的中小房企,融资的处境将更加困难。

 

另一方面,物业股却受到资本市场的追捧。

 

今年上半年,Wind数据显示,26家物业股上半年算数平均涨幅为53.6%,加权平均涨幅为117%。东方财富Choice数据显示,截至8月13日,有8家上市物管企业的股价涨幅超过100%,其中银城生活服务的股价暴涨近5倍。5月12日,碧桂园服务市值首次突破千亿。

 

一般来说,物业资产对于地产公司是属于优质资产。物业公司可以轻资产运营,不需拿地盖楼,负债率低,2019年港股物业公司平均资产负债率为47.49%,而地产公司高达75.65%;基本不受“房住不炒”、“二套房利率上浮”等政策调控影响;物业费收入更具持续性,现金流稳健。

 

此前有分析指出,物业管理已成为内地房地产企业的核心价值和股价驱动力,由于其非周期性、经常性现金流和净现金增长的可见性,“轻资产”的物业管理公司的市盈率会明显高于“重资产”的房地产开发商。

 

2019年港股上市的物业公司平均市盈率为23倍,数据显示,保利物业、永升生活服务的市盈率甚至高达70倍以上,碧桂园服务、时代邻里市盈率接近50倍,即便身价最低的鑫苑服务也超过12倍。而截至2019年12月31日前上市的20家物业管理公司平均动态市盈率为27.91 倍。可见物业管理企业的估值水平远高于地产企业。

 

据北京物业管理协会副会长金永宏分析,恒大物业上市会进一步引起资本市场对物业股的关注度。本次恒大物业IPO,目前已有23名基石投资人,合计投资额约72亿港元,约占全球发售基础发行规模的48.7%,投资人和投资额的数量都是物业股的首次。

 

此外,物业股两级分化的态势将进一步凸显。千亿市值物业股之前只有碧桂园服务,恒大物业上市后,千亿市值公司及TOP10头部企业所占比重将更大。

 

IPG中国首席经济学家柏文喜分析,近期物业股板块整体回归,平均市盈率在30倍左右,如果恒大物业能获得这一板块平均市盈率且预期盈利超过30亿,则估值千亿并非不可能。

 

此外,恒大物业的在管面积业内领先,具备先发优势。“通过并购进行行业整合推动规模与业绩成长的优势,是可以获得市场溢价的。”柏文喜分析。更为重要的是,恒大物业背靠恒大地产这一体量巨大的开发商母公司,而母公司又需要恒大物业这一资本平台来改善母公司流动性,推高母公司市值来优化提升基本面脱困,让恒大物业呈现出相对靓丽的业绩并在较长时期内得以维持则是必然的。

 

 

 

参考资料:

《在香港上市的物业管理公司:2019年财报分析对比》

《2020地产企业上市难》

《房企融资成本整体走高 中小型房企融资成本面临挑战》

《上市公司、央企剥离房地产:再融资和“退房令”成主因》

 

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赵小天

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